Ley de Alquileres: Los inquilinos no deben pagar el servicio de agua

NACIONALES 09 de octubre de 2020 Por Dr. Fabio Miguel Núñez Najle
El título de las presentes líneas no se plantea como una consigna o un reclamo que quiere hacerse oír; sino como una simple derivación de la reforma que ha venido a introducir la nueva Ley de Alquileres Nº 27.551, que rige a los contratos de locación inmobiliaria que se celebren a partir del 1º de Julio del corriente año; y de un planteo efectuado por el Dr. POSTIGO ZAFARANICH en la charla “ACTUALIDAD DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES. ASPECTOS PRÁCTICOS E INCIDENCIA EN EL ÁMBITO JUDICIAL”, dada el día 6/08/2.020.
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En tal sentido, y en fundamento del rimbombante título, señalo que la Ley referida ha modificado, por medio de su disposición octava, el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial, el que se refiere a las cargas del inquilino.
Así, en primer término se reitera que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
Luego dispone que no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias y que solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Sobre el artículo de mención podemos señalar que se advierte la consagración de una limitación a la libertad de contratación que anteriormente no se presentaba, pues el artículo modificado permitía que las partes acuerden que el inquilino soporte el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa; pero actualmente sólo puede acordarse (además de previstas en el primer párrafo) que se haga cargo de las expensas que deriven de gastos habituales y define que ellas son las que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario; y he aquí el origen de la cuestión que planteamos.-
Determinado como está, que el inquilino no debe asumir el pago de las cargas que graven la cosa, corresponde preguntarnos ahora acerca de la naturaleza de los servicios de agua y cloacas; lo que nos remite al texto del Decreto Provincial Nº 3652/10 (publicado en el B.O. Nº 18430 de fecha 16/9/10), es decir el “Marco Regulatorio de Servicios Sanitarios (Agua y Cloaca)”.-
Del Anexo del Decreto referido, debemos extraer dos artículos, los que a continuación transcribimos para una mejor comprensión del presente.-
Así, tenemos primero al artículo 53 del CAPÍTULO IX, titulado “DEL PAGO DE LOS SERVICIOS”, que dispone, en lo pertinente: “Están obligados al pago los propietarios, poseedores y tenedores de los inmuebles donde se prestó el Servicio o de los que cuenten con la disponibilidad, aún cuando carezcan de instalaciones domiciliarias internas o estuvieran desocupados, incluyendo inmuebles baldíos no conectados. Los propietarios son responsables por todas las deudas que graven los inmuebles. Los poseedores y tenedores son responsables conjunta y solidariamente con los propietarios por las deudas devengadas durante el período de la tenencia o posesión.
Las obligaciones de pago, conexiones y otros deberes que resulten de la normativa vigente incluyen en todos los supuestos, y según el caso concreto de que se trate, no solo a los propietarios, tenedores y poseedores de inmuebles; sino también a los consorcios de propietarios conforme a la Ley Nº 13.512.
Las tarifas, cargos por infraestructura, cargas financieras y multas resultantes de la prestación del servicio de agua potable y desagües cloacales y de la aplicación de las penalidades resultantes de la legislación aplicable al sector, son cargas reales sobre la propiedad en la que se usaron las aguas o se generaron los efluentes. 
Los propietarios sucesivos de estos inmuebles serán solidaria e indistintamente responsables por el pago de los débitos, desde la fecha de generación del débito a la de pago efectivo. …”
Por su parte la norma siguiente del Anexo, con el epígrafe “Transferencia de Inmuebles” establece: “En toda transferencia de inmuebles el escribano actuante deberá requerir al PRESTADOR el estado de deuda del mismo, certificando dicha circunstancia, salvo que, el adquirente del inmueble manifieste expresamente que se hace cargo del pago  de los servicios prestados al inmueble. 
La Dirección General de Inmuebles de la Provincia de Salta no inscribirá títulos de dominio, de división en propiedad horizontal o de constitución de derechos reales, sin la constancia en los testimonios de las respectivas escrituras de haberse abonado la deuda informada por el PRESTADOR o por la manifestación del adquirente que se hace cargo del pago por los servicios prestados al inmueble.
El mismo requisito se observará en los oficios que ordenen la inscripción de declaratorias de herederos, testamentos, autos o sentencias que reconozcan, declaren o transfieran tales derechos.
En consecuencia, no se deberán autorizar transferencias o modificaciones de dominio del inmueble o constitución de otros derechos reales sobre ellos, sin que se acredite por los interesados el cumplimiento de lo dispuesto en los párrafos precedentes. 
Los escribanos deberán dar acabado cumplimiento a lo aquí dispuesto, bajo apercibimiento de las sanciones legales que les pudieran corresponder.”.-
Dada la regulación Provincial estimo entonces que, las deudas por consumo de agua y demás conceptos que se establecen en el artículo 53 del Anexo del Marco Regulatorio; constituyen cargas que gravan la cosa, participando de los caracteres de las obligaciones llamadas propter rem.-
En tal sentido, es útil recordar que las mismas han sido definidas como aquellas “que nacen y se transmiten en cabeza de personas que se encuentran en una relación real con una cosa” (Voto del Dr. Horacio Alterini en el plenario "Doddero, Hipólito c. Consorcio Neuquén", 11/5/77, La Ley Online.).-
Por su parte y a los fines de justificar el encuadre, diremos que participa de los caracteres de éste tipo de obligaciones, los que han sido enunciados por PIZARRO (confrontar aut. cit., “Las obligaciones propter rem en el Código Civil y Comercial”; LA LEY 29/05/2017, 1 • LA LEY 2017-C, 787; AR/DOC/1427/2017); y que detallo:
a.- Origen legal: Señalando el autor citado que el carácter propter rem de una obligación surge siempre de la ley. Asimismo precisa que no es menester la utilización de fórmulas sacramentales, bastando, simplemente, con que de dicha regulación surja claramente ese carácter.
b.- Ambulatoriedad: Apunta PIZARRO que en una obligación hay ambulatoriedad cuando los sujetos emplazados en uno u otro polo van mutando, por cualquiera de las vías de transmisión que establece el ordenamiento jurídico (cesión de créditos, de deuda, de posición contractual, endoso, transmisiones legales, etcétera). Indica que el tema presenta importancia cuando se trata de obligaciones que proyectan sus efectos en el tiempo. Agrega que la ambulatoriedad no es característica exclusiva de la obligación propter rem, sino que también aparece en otras relaciones obligacionales, en donde los sujetos activo o pasivo pueden no estar precisamente determinados en algún momento, y sí en una etapa posterior. Refiere, para concluir la cita, que la obligación nace con sujetos perfectamente determinados, pero éstos pueden ambular como consecuencia de las sucesivas transmisiones del dominio o de la relación de poder hasta el momento en que opere su extinción.-
En ese orden de ideas y respecto de ésta característica, la Jurisprudencia ha dicho: “Dicho ello, conviene ahora recordar que nos hallamos en el caso ante una obligación real, ambulatoria o "propter rem" (arts. 3266, 3270 y cctes. del C. Civil; así por ejemplo, Llambías, "Obligaciones", Abeledo-Perrot, 2ª Edición, T. I, p. 24 y ss.), obligación fiscal proveniente del impuesto inmobiliario y del incumplimiento por parte del deudor de sendos planes de pago (fs. 2/3), obligaciones ésas que han sido caracterizadas por doctrina y jurisprudencia en el sentido de que: "La nota distintiva de las obligaciones ‘propter rem’ es que se transmiten al sucesor particular, sin que sea necesario para ello convenio especial de transmisión de la obligación o una asunción por parte del sucesor particular. La obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos, al propio tiempo que desvincula al enajenante" (SCBA in re: "Consorcio Copropietarios Edificio Principado C/ Hotelera Atlántica SA". S/ Cobro Ejecutivo S/ Tercería De Dominio; SCBA, Ac 58774 S; Fecha: 15/07/1997; Juez: Pisano (sd); Publicaciones: DJBA 153, 248 - AyS 1997 III, 939; Magistrados Votantes: Pisano-Laborde-Negri-Hitters-Pettigiani; igualmente, in re: "Banco Río De La Plata (Suc. Atlántica) C/ Alonso, Raúl Alberto y Otro" S/ Ejecución Hipotecaria; SCBA, Ac 65168 S; Fecha: 13/07/1999; Juez: Pisano (sd); Publicaciones: DJBA 157, 61 - LL BA 1999, 1006; Mag. Votantes:Pisano-Hitters-Laborde-de Lázzari-San Martín; LD, versión 8.0, voces: "obligaciones propter rem", nº 71);
También: "En el caso de las llamadas obligaciones ambulatorias o ‘propter rem’ la transmisión no modifica las virtudes del crédito, y si éste era exigible con anterioridad a la sucesión. el crédito seguirá siendo ejecutable desde el mismo momento en que lo era antes y con iguales consecuencias derivadas del incumplimiento" (CCC San Martín in re: "Redes Domiciliarias C/ Ziegler, Rainer y otros S/ Ejecución; Referencia Normativa: Cci Art. 508; Cci Art. 509; CCi Art. 622; Ord-73 Art. 165 Inc. 45; Ord-73 Art. 165 Inc. 46; Cc0002 Sm 27686 Rsd-439-90 S; Fecha: 12/07/1990; Juez: Occhiuzzi (sd); Mag. Votantes: Occhiuzzi - Mares - Cabanas, LD, íd., nº 45);
Y de la misma forma: "Las obligaciones ‘propter rem’, también denominadas ambulatorias o reales, -no admitidas por la totalidad de la doctrina nacional- no gravan a personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa (art. 2416, Código Civil). De allí que la obligación, como enseña Llambías (‘Obligaciones’, Ed. Abeledo-Perrot, T. I, nº 14, ps. 22/23), viaje, tanto activa como pasivamente con la cosa a la cual accede, siendo el crédito propter rem un accesorio del objeto adquirido (arts. 3268 in fine y 575, del citado Código) que pasa con éste" (CFedCC, Sala III in re: "FERROCARRILES ARGENTINOS C/ INALRUCO SACIFI" S/ INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO; CAUSA Nº 5742/93; Magistrados: VÁZQUEZ - BULYGIN - AMADEO.- - Fecha: 05/08/1994; LD, íd, nº 38);”(Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala II, 8/2/2.008, Cita: MJ-JU-M-20032-AR|MJJ20032|MJJ20032).-
Como se aprecia entonces, la reglamentación local indica expresamente que, con respecto a la deuda bajo análisis “Los propietarios sucesivos de estos inmuebles serán solidaria e indistintamente responsables por el pago de los débitos, desde la fecha de generación del débito a la de pago efectivo. …”, de modo tal que se ha consagrado su ambulatoriedad.
c.- Abandono de la cosa: PIZARRO no consagra a la posibilidad de abandono de la cosa como modo de liberación del deudor, en una cualidad esencial de éste tipo de obligaciones; apuntando que esta prerrogativa sólo procede cuando exista una norma que expresamente así lo autorice (como ocurre por ejemplo, en materia de medianería).
Como colofón de lo expuesto, señalo que el Marco Regulatorio detallado entonces expresamente instituye como carga real del inmueble a las tarifas por consumo, estableciéndose que las mismas pueden ser cobradas a todo titular del mismo, sea actual o sucesivo; de modo tal que no cabe duda alguna entonces que, en nuestra Provincia, el consumo de agua y las tasas por servicios de cloacas, que en la facturación aparece bajo los rubros: “cargo fijo”, “consumo equivalente” y demás ítems vinculados (por ejemplo I.V.A.); son cargos y contribuciones que gravan a cosa, de modo tal que, a partir de la Nueva Ley referida, siempre deben ser soportadas por el Locador, y no se admite que se pacte lo contrario.

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